AVM’lerde birincil kira rakamı metrekare başına ortalama 325 TL olarak hesaplandı.
JLL Türkiye’nin 2018’i kapsayan Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü Raporu’na göre, 2018, Ağustos ayında yaşanan döviz kurundaki dalgalanmaların ardından kira kontratlarının yabancı para birimlerinden TL’ye çevrilmesinin damga vurduğu bir yıl oldu. Giyim ve deri-ayakkabı sektörleri reel bazda ciro düşüşü yaşarken, outlet konseptli ve hipermarketli AVMler geçtiğimiz yılın iyi performans gösteren sektörleri olarak ön plana çıktı.
Çalışmaya göre, perakende pazarındaki birincil kira 2018 yıl sonu itibarıyla metrekare başına aylık 325 TL seviyesinde görünüyor. Türkiye genelinde şu anda 431 alışveriş merkezi hizmet veriyor. 38 AVM ise yapım aşamasında. İstanbul’da şu anda 123 AVM aktif olarak hizmet veriyor. 15 AVM ise yapım aşamasında. Başkentteki AVM sayısı ise halihazırda 42. 2021’in sonuna kadar Ankara’daki AVM sayısının 48’e çıkacağı tahmin ediliyor.
Rapora göre, ödeme zorluğu yaşayan ya da konkordato ilan eden tedarikçiler ile perakendeciler nedeniyle perakende pazarındaki tedarik zinciri olumsuz etkilendi. Kira kontratlarının TL’ye çevrilmesinin yanı sıra enerji ve işgücü maliyetlerindeki kayda değer artış nedeniyle alışveriş merkezi yatırımcılarının giderlerinin gelirlerinden daha yüksek bir oranda arttığı gözlendi. Bazı perakendeciler belirli ‘ciro/kira’ hedefleri belirleyerek verimsiz mağazaları kapatma kararını daha agresif bir şekilde uygulamaya başladı. Özellikle tedarik zinciri konusunda sorun yaşayan giyim sektörü ile deri-ayakkabı markalarının reel bazda ciro düşüşü 2018’de devam etti. Enflasyondan arındırıldığında dahi kayda değer bir ciro seviyesi yakalayan hipermarketler, geçtiğimiz yılın en iyi performans gösteren sektörlerinden biri olarak öne çıktı. Bazı perakendecilerin 2018 yılında başladığı mevcut mağazaların optimizasyonu sürecinin 2019 yılında da devam etmesi bekleniyor. Çalışmaya göre mağaza kapatma dahil operasyonel optimizasyonu gerçekleştiren ve finansal yapısını sağlamlaştıran perakendecilerin 2019 yılında daha sağlıklı bir büyüme ivmesi yakalayacağı öngörülüyor.
2019, perakendede yeniden kiralama yılı olacak
2018 yıl sonunda açıklanan asgari ücret artışı nedeniyle alışveriş merkezlerini en önemli gider kalemlerinden biri olan işgücü maliyeti kayda değer bir oranda artacağı öngörülüyor. Açılacak yeni alışveriş merkezi projelerinin sayısında beklenen kademeli düşüş nedeniyle mevcut alışveriş merkezlerinde yeniden kiralama; eskiyen alışveriş merkezlerinde ise yenilenme süreçleri önümüzdeki yıllarda da gündemdeki yerini koruyacak.
Rapora göre, ofis piyasasındaki boşluk oranı 2018’de yüzde 21,3 olarak hesaplandı. Yıl sonu itibarıyla A sınıfı ofisler için birincil kira metrekare başına aylık 25 USD ve 130 TL olarak kayıt altına alındı. JLL uzmanlarına göre 2018 yılında gerçekleşen ofis kiralama işlemleri genel olarak şirketlerin operasyonlarını küçültmesi ve çalışan sayılarını düşürmesinin yanı sıra kişi başına düşen alanı azaltarak verimi artırma ve kira bedelini düşürme gibi maliyet odaklı hedeflerden kaynaklandı. Ofis kirasını azaltmak isteyen şirketler özellikle Ataşehir’deki yeni ve modern ofis binalarını tercih etti. Ataşehir’in öne çıkmasında beyaz yaka çalışanların ikamet ettiği bir bölge olmasından kaynaklı konum avantajı, ulaşım olanaklarının artması, gelişmiş yeme-içme seçenekleri ve çevresindeki bölgelere kıyasla daha prestijli olması etken oldu. Uzak Asya menşeli şirketlerin İstanbul’a olan ilgisinde artış gözlendi. Makroekonomik belirsizliklerin etkisiyle piyasayı öngöremeyen yabancı şirketler genellikle hazır ofisler aracılığıyla Türkiye’ye giriş yapmayı tercih etti.
